Acheter un logement implique le paiement le plus important de notre vie. C’est pourquoi il est fondamental de disposer de toute l'information qui nous permettra de être propriétaire du logement qui répond à nos nécessités et possibilités.
COMBIEN D'ARGENT AVEZ-VOUS?
Capacité d'endettement
Si vous n'avez pas un capital initial pour acheter le logement ou bien, il est insuffisant, vous pouvez recourir à un établissement de crédit. Le plus commun est de demander un crédit hypothécaire.
Pour accorder un crédit hypothécaire, vous devez avoir des revenus stables et suffisants pour faire face aux mensualités de remboursement Ou dit d'une autre manière, vous devez avoir une capacité d'endettement adéquate au crédit dont vous en avez besoin.
Si vous n’avez pas un capital initial, attention! : Normalement, le crédit hypothécaire couvre autour de 80% de la valeur de taxation du logement que vous voulez acheter. (Quelques organismes peuvent vous donner 100% de sa valeur, mais vous devrez remplir certaines conditions).
Vous devez montrer que vous pouvez rembourser vos emprunts. Une formule simple (mais pas très exact) pour calculer votre capacité d'endettement est la suivante: Les mensualités de remboursement ne doivent pas dépasser 35% de vos revenus nettes.
Vous ne devez pas oublier que vous devez payer votre crédit mensuellement: c'est pourquoi, le résultat de ce calcul de capacité d'endettement doit être mensuel, mais vous devriez avoir en considération vos revenus nets annuels et mensuels. (Votre capacité d'endettement changera selon les charges que vous avez annuellement).
Au cas où vous feriez face aux paiements ensemble avec votre conjoint ou partenaire, vous devrez calculer les revenus nettes de vous deux.
QUEL EST LE LOGEMENT QUE VOUS VOULEZ?
Sur plan, en cours de construction ou achevé
Qu’est-ce que c’est un logement sur plan?
Un logement sur plan est le logement qui n'existe pas encore, et le promoteur doit vous le montrer sur les plans et les maquettes.
Qu’est ce que c’est un logement en cours de construction?
Un logement en construction est le logement que le promoteur vous offre quand certaines des phases de construction sont déjà en cours.
Les logements sur plan et les logements en construction présentent des avantages et des inconvénients semblables:
Avantages
Si vous voulez adapter le logement à vos nécessités, vous pouvez négocier avec le promoteur diverses modifications. Si vous proposez ces modifications dès le début, on les pourra appliquer de manière plus facile et économique que quand la maison soit terminée.
Inconvénients
Les risques sont plus grands qu'en achetant un logement terminé, parce qu'il y aura des choses que vous ne pourrez pas vérifier directement. Pour éviter des problèmes, vous pouvez vous renseigner sur l'activité du promoteur dans des travaux précédents.
Vous devrez débourser de l’argent à l’avance pour assurer votre présence dans la promotion et pour faciliter au promoteur le commencement des travaux.
Qu’est ce que c’est un logement achevé?
Avantages
Au contraire que dans le cas des logements sur plan ou en construction, dans ce cas il s'agit d'un logement terminé: vous pouvez inspecter le logement et vérifier que tout est comme il doit être, sans avoir besoin de contrôler le processus de construction.
Si vous choisissez un logement terminé, vous ne devez pas attendre qu'ils le construisent: vous pourrez l'occuper avant que si vous choisissiez un logement sur plan ou en construction.
Inconvénients
Si vous choisissez un logement terminé, toute modification que vous voudriez faire coûtera plus de travail et d'argent que si elle avait été introduite dès le début du processus de construction du bâtiment.
Caractéristiques du logement
ESPACE URBAIN OU RURAL?
Vous devez prendre cette décision en fonction de vos goûts et préférences. Mais vous devrez évaluer des aspects comme:
la distance séparant votre domicile de votre lieu de travail.
La distance aux services communs: des écoles, des services médicaux...
Les communications et transports.
La qualité de la vie.
Zone
La zone que vous choisissez pour vivre déterminera votre qualité de la vie et le prix de votre logement. Pour choisir votre zone idéale, vous devrez évaluer des aspects différents. Faites attention auxquels nous vous proposons pour commencer votre réflexion.
Localisation: Centre ville, centre historique, quartier résidentiel, la banlieue, urbanisation privée.
Services dans la zone: Des commerces, des écoles, des hôpitaux et services médicaux et sanitaires, complexes sportifs, parcs et jardins.
Les déplacements: Transport public proche, distance domicile-travail, facilité pour stationner.
Sécurité: espaces de loisir, endroit tranquille, service de surveillance.
Plans urbanistiques: Vous devriez consulter à la mairie les plans urbanistiques prévus pour la zone, puisqu'ils peuvent influencer beaucoup sa qualité et évaluation future.
Type
Maintenant vous devez penser quel est le type de logement que vous préférez. Vous pouvez choisir entre divers types d'immeubles. Vous devez évaluer ses avantages et ses inconvénients:
Logement en hauteur: un appartement, duplex, studio, loft.
Maison jumelée, maison individuelle, maison en rangée, pavillon.
Dimensions
Vous devez penser la dimension de la maison dont vous avez besoin. Analysez les nécessités prévisibles des membres actuels ou futurs qui vont habiter la maison.
Vous pouvez quantifier cette nécessité de deux manières:
En mètres carrés de surface du logement.
En fonction du nombre d'espaces dont vous avez besoin (3 chambres et 2 salles de bains...)
Afin d’éviter des malentendus dans le processus d'achat de votre logement, il est nécessaire de distinguer entre:
Surface utile: elle est la somme des surfaces de toutes les pièces du logement, sans inclure la grosseur des murs. Normalement, la surface des espaces extérieurs (balcons, terrasses, etc.) est indiquée séparément.
Surface construite: elle fait référence à la somme de la surface utile, plus la grosseur de des murs et, parfois, de celle des terrasses et des conduits de ventilation.
Surface construite avec des zones communes: Elle inclut la surface construite du logement et la partie proportionnelle des espaces collectifs du bâtiment qui lui correspondent, selon la quote-part de copropriété. Elle coïncide généralement avec la surface construite.
Garage
Vous devrez décider si vous voulez garage ou pas.
Si vous désirez avoir un garage, vous pouvez l'acquérir de deux manières:
En achetant un logement qui l'inclut.
En l'achetant séparément.
Si vous achetez un logement nouveau avec garage inclus (passé par-devant notaire conjointement avec ce nouveau logement), vous payerez 7% de la TVA, qui est le même pourcentage qui est appliqué au logement. Si vous achetez un logement du marché secondaire, vous ne payerez pas la TVA, mais l'Impôt sur les Transmissions Patrimoniales [droits d’enregistrement] (entre 2.5 et 7%). Toutefois, si vous achetez le garage séparément, vous devrez payer 16% de la TVA.
DEMARCHES POUR L'ACHAT D'UN LOGEMENT
La promesse d’achat
Le but de ce contrat est de réserver le logement choisi et de fixer le prix de la transaction. En ce moment vous devrez verser une somme, selon le montant du logement, entre 3.000€ et 6.000€ en concept d’acompte.
L’avant-contrat
Toutes les conditions de la transaction sont reflétées dans ce contrat, comme la forme de paiement, le prix, l'identification du logement, le délai de livraison, etc. Il est nécessaire qu'un conseiller de confiance lui fournisse la traduction de votre contrat à votre langue maternelle, bien que vous deviez tenir compte que le contrat rédigé en espagnol sera le seul contrat valable.
Le contrat de vente définitif
On effectue le paiement total du logement, avec la constitution de l'hypothèque le cas échéant et on donne les clés. À partir de ce moment vous serez propriétaire de l'immeuble.
Financement de l'achat
Voir paragraphe Combien d'argent avez-vous?
Calculer des frais de transaction
Les frais additionnels supposent entre 10 et 12% du prix du logement:
7% de la TVA, Taxe à la valeur ajoutée
1% de l’IAJD, Impôt d'Actes Juridiques Documentés
2-4% pour les services légaux (Avocat, Notaire, Registre), frais de connexion d'eau et de lumière, et le cas échéant frais de constitution de l'hypothèque.
Une fois que vous avez acquis le logement, les frais annuels de maintien d'une maison ou d’un appartement varient selon la dimension du logement et du temps qui est habité.
Ils sont principalement les suivants:
Quittance d'eau
Quittance d'électricité
Quittance de gaz
Impôts municipaux (les impôts sur les biens immobiliers [taxe foncière], ordures, etc.)
Charges
Assurance habitation
Impôt sur le Revenu
Comment éviter la publicité mensongère?
Avant que vous vous adresser à un promoteur, il est nécessaire que vous sachiez quelle information et documentation faut-il fournir. De cette manière, vous aurez une plus grande connaissance du produit qu'ils offrent.
D'abord, demandez une brochure.
Si ce que la brochure promet vous intéresse, sollicitez le document d’information abrégé qui règle le Décret 218/2005 du 11 octobre, par lequel on approuve le règlement d'information au consommateur dans la transaction et la location de logements en Andalousie, dont le contenu sera le suivant:
Phase de construction dans laquelle on trouve le logement.
Si la promotion dispose de licence, on devra indiquer le numéro de dossier. Au cas où elle ne dispose pas de licence, elle devra contenir une déclaration responsable du promoteur d'accomplissement des conditions urbaines pour l'obtention de la licence.
Renseignement sur sa situation.
Date de livraison avec indication du trimestre et de l'année de fin. Des coordonnés d'identification des agents intervenants dans la construction: nom ou raison sociale, Code d’Identification Fiscal, domicile et renseignement de l'inscription dans le Registre de Commerce.
Plans et description générale du bâtiment et du logement, avec sa surface utile, ses espaces communes, annexes), et ses services accessoires, ainsi que référence aux matériaux employés dans la construction (mémoire de spécifications). Situation au registre (du renseignement sur le registre foncier) d'immeuble ou ensemble immobilier qui identifie suffisamment la propriété.
Prix total de la vente et la forme de paiement. (Avec délai de validité de ce dernier). Impôts et tarifs qui grèvent l'opération, et qui selon Loi correspondent à l'acheteur.
Si on prévoit une subrogation d'hypothèque, enregistrement de cette dernière. En cas de ne pas se subroger du prêt, le promoteur devra payer les frais d'annulation de ce prêt.
Mention spéciale aux conditions suivantes:
Que les quantités versées pendant le processus de construction devront être garanties conformément à Loi.
Le droit du consommateur à l'élection de Notaire dans les termes établis par la Loi.
Le droit du consommateur de solliciter une copie du modèle de contrat contractuel qui va être utilisé.
Que le consommateur ne supportera pas les frais dérivés du titre qui correspondent au vendeur.
