Comprar una vivienda supone el desembolso más importante de nuestra vida.
Por este motivo es fundamental contar con toda la información que nos permita ser propietario de la vivienda que responda a nuestras necesidades y posibilidades.
¿Cuánto dinero tienes?
Capacidad de endeudamiento
Si no tienes un capital inicial para comprar la vivienda o es insuficiente, puedes recurrir a una entidad de crédito. Lo más común es pedir un préstamo hipotecario.
Para que te concedan un crédito hipotecario, tienes que ser capaz de hacer frente a sus gastos y cuotas. Es decir; tienes que tener unos ingresos estables suficientes. O dicho de otra forma, tienes que tener una capacidad de endeudamiento adecuada al crédito que quieres pedir.
Si no cuentas con un capital inicial, cuidado: normalmente, el crédito hipotecario te va a cubrir en torno al 80% del valor de tasación de la vivienda que quieras comprar. (En algunas entidades pueden llegar a financiarte el 100%, pero deberás cumplir determinados requisitos).
Debes demostrar que puedes pagar las cuotas. Una fórmula sencilla (aunque no muy precisa) para calcular tu capacidad de endeudamiento es la siguiente: La cuota del crédito no debe superar el 35% de tus ingresos netos.
Ten en cuenta que la cuota del crédito es mensual: por eso, el resultado de este cálculo de capacidad de endeudamiento también debe ser mensual.
Es interesante, para evitar desviaciones, que este cálculo del 35% lo hagas teniendo en cuenta tanto los ingresos netos anuales como los mensuales. (Tu capacidad de endeudamiento variará dependiendo del número de pagas que recibas anualmente).
En el caso de que vayas a hacer frente a los pagos junto con tu pareja, tendrás que calcular los ingresos netos de los dos.
¿QUÉ VIVIENDA QUIERES?
Sobre plano, construcción, construida
¿Qué es una vivienda sobre plano?
La vivienda que es sólo un proyecto todavía, y que el promotor te presenta enseñándote planos y bocetos.
¿Qué es una vivienda en construcción?
La vivienda que te oferta un promotor cuando algunas de las fases de construcción ya están en marcha.
Las viviendas sobre plano y las viviendas en construcción presentan ventajas y beneficios similares:
Ventajas
Si quieres adaptar la vivienda a tus necesidades, puedes negociar con el promotor diversas modificaciones. Al plantear estas modificaciones desde el principio, podrán aplicarse de forma más fácil y económica que cuando la casa esté terminada.
Inconvenientes
Los riesgos son mayores que al comprar una vivienda terminada, porque habrá cosas que no podrás comprobar directamente. Para evitar contratiempos, puedes recabar información sobre la actuación del promotor en obras anteriores.
Tendrás que adelantar algunas cantidades a cuenta para asegurar tu presencia en la promoción y para facilitarle al promotor que comience las obras.
Vivienda construida
Ventajas
Al contrario que en el caso de las viviendas sobre plano o en construcción, en este caso se trata de una vivienda terminada: puedes inspeccionarla y comprobar que todo es como debe ser, sin necesidad de ir controlando el proceso de construcción.
Si eliges una vivienda terminada, no tienes que esperar a que la construyan: podrás ocuparla mucho antes que si eligieras una vivienda sobre plano o en construcción.
Inconvenientes
Al ser una vivienda terminada, cualquier modificación que quieras hacer en ella costará más trabajo y más dinero que si se hubiese introducido desde el principio en el proceso de construcción del edificio.
Características de la vivienda
¿Espacio urbano o rural?
Esta es una decisión que has de tomar en función de tus gustos y preferencias. Pero tendrás que valorar aspectos tales como:
La distancia a tu lugar de trabajo.
La cercanía o distancia a los servicios comunes: escuelas, servicios médicos...
Las comunicaciones.
La calidad de vida.
etc.
Zona
La zona que elijas para vivir determinará tanto tus condiciones de vida como el precio de tu vivienda. Para escoger tu zona ideal, tendrás que valorar diferentes aspectos. Fíjate en los que te planteamos para comenzar tu reflexión.
- Localización
Centro ciudad, parte vieja, zona residencial, barrio, afueras, urbanización privada.
- Servicios en la zona Comercios, escuelas, servicios sanitarios, espacios deportivos, zonas verdes.
- Los desplazamientos Transporte público cercano, distancia al trabajo, facilidad de aparcamiento.
- Seguridad Zona de alterne, zona tranquila, vigilancia.
- Planes urbanísticos Es bueno que consultes en el ayuntamiento los planes urbanísticos previstos para la zona, ya que pueden incidir mucho sobre su calidad y valoración futura.
Tipo
Ahora tienes que pensar qué tipo de vivienda prefieres. Puedes elegir entre diversos tipos de inmuebles. Tú eres quien tiene que valorar sus ventajas e inconvenientes:
Vivienda en altura: piso, dúplex, apartamento, estudio.
Vivienda pareada, chalet adosado, casa unifamiliar.
Tamaño
Tienes que definir el tamaño de la casa que necesitas. Analiza las necesidades de los miembros actuales o futuros previsibles que la van a habitar.
Esta necesidad la puedes cuantificar de dos formas:
En metros cuadrados de superficie de la vivienda.
En función del número de espacios que necesitas (3 habitaciones y 2 baños...)
Para evitar equívocos en el proceso de compra de tu vivienda, es conveniente que distingas entre:
Superficie útil: es la suma de las superficies de todos los compartimentos de la vivienda, sin incluir el grosor de las paredes. Normalmente, la superficie de los espacios exteriores (balcones, azoteas o patios) se indica por separado.
Superficie construida: hace referencia a la suma de la superficie útil, más el grosor de las paredes y, a veces, la de patios y conductos de ventilación.
Superficie construida con zonas comunes: incluye la superficie construida de la vivienda y la parte proporcional de los espacios comunes del edificio que le corresponden, según la cuota de copropiedad. Generalmente coincide con la superficie construida.
Garaje
Una de las decisiones que tienes que tomar es si quieres garaje o no.
Si quieres tener garaje, puedes adquirirlo de dos formas:
Comprando una vivienda que lo incluya.
Comprándolo por separado.
Si compras una vivienda nueva que incluye garaje (escriturado conjuntamente con esa vivienda nueva), pagarás un 7% de IVA, que es el mismo porcentaje que se aplica a la vivienda. Si se trata de una vivienda de segunda mano, no pagarás el IVA, sino el Impuesto de Transmisones Patrimoniales (entre un 2,5 y un 7%).
Sin embargo, si compras el garaje por separado, tendrás que pagar un 16% de IVA.
¿Cómo evitar la publicidad engañosa?
Antes de que te dirijas a un promotor, es conveniente que sepas qué información y documentación debe proporcionarte. De esta manera, evitarás cualquier posible fraude.
Primero, pide un folleto.
Si lo que el folleto promete te interesa, pide la documentación que verifique que todos los datos son ciertos.
Folletos o documentos similares han de ajustarse a las verdaderas características, condiciones y utilidad de las viviendas, debiendo expresar siempre los siguientes datos:
Fase de construcción en la que se encuentra la vivienda.
Datos sobre su ubicación.
Datos de identificación del vendedor: nombre o razón social, domicilio y datos de la inscripción en el Registro Mercantil (si el vendedor está constituido como sociedad mercantil).
Descripción general del edificio y de la vivienda, con su superficie útil, sus zonas comunes y sus servicios accesorios, así como referencia a los materiales empleados en la construcción (memoria de calidades).
Situación registral (datos del Registro de la Propiedad) del inmueble o conjunto inmobiliario que identifique suficientemente la finca.
Precio total de la venta y forma de pago.
Si se prevé subrogación de hipoteca, datos de la misma.
