Der Kauf einer Wohnung stellt eine der bedeutendsten Ausgaben unseres Lebens dar. Aus diesem Grund ist es besonders wichtig, alle Informationen zu bekommen, die es uns ermöglichen, eine Wohnung zu finden, die unseren Ansprüchen und finanziellen Möglichkeiten entspricht.
Wie viel Geld haben Sie zur Verfügung?
Verschuldungskapazität
Sollten Sie über kein oder nicht genügend Startkapital verfügen, so können Sie sich an ein Kreditunternehmen wenden. Für gewöhnlich wird ein Hypothekarkredit beantragt.
Damit ein Hypothekarkredit genehmigt wird, muss der Antragsteller in der Lage sein, die Kosten und Raten zu tragen. Dass heißt, Ihr Einkommen soll ausreichend und stabil sein. Oder anders gesagt: Ihre Verschuldungskapazität soll dem Kredit, den Sie beantragen möchten, entsprechen.
Falls Sie nicht über das nötige Startkapital verfügen, beachten Sie bitte weiters, dass der Kredit üblicherweise nur in der Höhe von rund 80% des Kaufpreises gewährt wird; eine vollständige Kreditfinanzierung gewähren nur wenige Kreditinstitute und auch diese nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen.
Zudem wird von Ihnen ein Nachweis verlangt, dass Sie in der Lage sein werden, die anfallenden Raten zurück zu zahlen. Eine einfache Weise – selbst wenn nicht ganz präzise – Ihre Verschuldungskapazität zu errechen, ist: Die Kreditrate soll 35% Ihres Netto-Einkommens nicht überschreiten.
Beachten Sie, dass die Quoten monatlich zahlbar sind: daher soll die Verschuldungskapazität auch monatlich errechnet werden.
Bei der Berechnung der 35%-Quote ist nicht nur das monatliche, sondern auch das jährliche Einkommen zu beachten. Ihre Verschuldungskapazität hängt auch damit zusammen, wie viele Gehaltszahlungen Sie jährlich erhalten.
Falls Sie den Kredit gemeinsam mit Ihrem Lebenspartner aufnehmen möchten, sind natürlich die Netto-Einkommen beider als Berechnungsgrundlage heranzuziehen.
WAS FÜR EINE WOHNUNG SUCHEN SIE?
Am Bauplan, in Bau, fertig gebaut
Was ist eine Wohnung am Bauplan?
Eine Wohnung, die erst in Planung ist. Der Bauträger zeigt sie Ihnen auf einem Bauplan und Entwürfen.
Was ist eine Wohnung in Bau?
Eine Wohnung, die angeboten wird, wenn mit dem Bau schon begonnen wurde und noch gebaut wird.
Wohnungen am Bauplan und in Bau bieten ähnliche Vorteile und Annehmlichkeiten:
Vorteile
Es ist noch möglich, die Wohnung an Ihre Bedürfnisse anzupassen. Sie können Ihre Änderungswünsche von Anfang an mit dem Bauträger absprechen, wodurch diese Veränderungen unkomplizierter und kostengünstiger vorgenommen werden können als bei einer bereits fertig gestellten Wohnung.
Nachteile
Die Risiken sind höher als bei einer fertig gebauten Wohnung, weil Sie einige Sachen nicht direkt überprüfen können. Um Unannehmlichkeiten zu vermeiden, können Sie aber Informationen über bereits abgewickelte Projekte des Bauträgers einholen.
Um Ihre Teilnahme am Projekt zu sichern und gleichzeitig dem Bauträger den Baustart zu ermöglichen, werden Sie eine Anzahlung leisten müssen.
Fertig gebaute Wohnung
Vorteile
Im Gegensatz zu den bloß am Bauplan ersichtlichen oder noch in Bau befindlichen Wohnungen, handelt es sich hier um eine bereits fertig gestellte Wohnung: Sie können diese gründlich inspizieren und kontrollieren, ob alles so ist, wie es sein soll, ohne ständig den Bauprozess im Auge behalten zu müssen.
Entscheiden Sie sich für eine fertige Wohnung, brauchen sie auch nicht zu warten, bis der Bauprozess abgeschlossen ist: Sie werden diese Wohnung folglich auch viel früher benutzen können.
Nachteile
Ist die Wohnung einmal fertig gestellt, ist auch jede Veränderung, die Sie durchführen möchten, mit großem Arbeits- und Geldaufwand verbunden; Änderungen kosten weit mehr, als wenn man sie von Anfang an berücksichtigen hätte können.
Wohnungsmerkmale
Wohnen Sie lieber in der Stadt oder am Land?
Diese ist eine Geschmacksfrage und hängt von Ihren Präferenzen ab. Einige Punkte sollten Sie dabei aber dennoch in Betracht ziehen:
Entfernung zur Arbeitsplatz.
Nähe zu öffentlichen Einrichtungen: Schule, Krankenhaus, ...
Verkehrsanbindung.
Lebensqualität.
etc.
Gegend
Die Gegend, für die Sie sich entscheiden, bestimmt sowohl Ihre Lebensqualität wie auch den Preis Ihrer Wohnung. Um die richtige Gegend zu wählen, müssen Sie einige Aspekte abwägen. Hier einige Anregungen:
- Lage
Innenstadt, Altstadt, Wohngebiet, Wohnviertel, Umgebung, private Wohnsiedlung.
- Dienstleistungen
Geschäfte, Schulen, Gesundheitseinrichtungen, Sporteinrichtungen, Grünzonen.
- Verkehrsanbindung
Vorhandensein öffentlicher Verkehrsmittel, Entfernung vom Arbeitsplatz, Parkmöglichkeiten
- Sicherheit
Ausgeh-Viertel, ruhige Gegend, Bewachung.
- Bebauungspläne
Erkundigen Sie sich im Rathaus, welche Bebauungspläne für die Zone vorliegen. Diese können bereits wertvolle Informationen über die Lebensqualität und zukünftige Wertentwicklung der Wohnung bieten.
Art
Nun ist es Zeit, sich zu überlegen, welche Wohnungsart, Sie bevorzugen. Es gibt verschiedene Immobilienarten. Bewerten Sie die Vor- und Nachteile:
Obergeschoss: Etagenwohnung, Duplex, Appartement, Atelierwohnung.
Doppelhaus, Reihenhaus, Einfamilienhaus.
Größe
Sie sollten sich überlegen, wie groß ihre künftige Wohnung mindestens sein soll. Denken Sie darüber nach, wieviel Platz sie gegenwärtig benötigen und wie sich der Platzbedarf bei künftigem Zuwachs in der Familie verändern wird.
Der Wohnraumbedarf kann auf zwei verschiedene Arten quantifiziert werden:
Einerseits in Quadratmetern Wohnfläche.
Andererseits anhand der Raumanzahl, die Sie benötigen (3 Zimmer und 2 Badezimmer...).
Um Irrtümer beim Entscheidungsprozess zu vermeiden, ist es notwendig, dass Sie Folgendes unterscheiden:
Nutzfläche: die Summe der Oberflächen aller Wohnräume, ohne die Dicke der Wände einzurechnen. Üblicherweise wird die außerhalb der Wohnung gelegene Nutzfläche (Balkon, Dachterrasse oder Innenhof) extra angegeben.
Baufläche: Diese gibt die Summe aus der Nutzfläche und der Dicke der Wände wieder. Manchmal werden Innenhöfe und Lutten mitgerechnet.
Baufläche mit gemeinsamen Zonen: Diese Angabe bezieht sich sowohl auf die gebaute Oberfläche der Wohnung wie auch die nach Miteigentumsquote entsprechenden gemeinsamen Zonen der Anlage. Im Allgemeinen stimmt sie mit der Baufläche überein.
Garage
Zudem müssen Sie sich entscheiden, ob sie einen Parkplatz benötigen oder nicht.
Sollte die Entscheidung positiv sein, haben Sie zwei Möglichkeiten, diesen zu erwerben:
Sie kaufen eine Wohnung mit Parkplatz.
Sie kaufen diesen extra.
Wenn Sie eine neu gebaute Wohnung mit Parkplatz kaufen – der mit der neuen Wohnung eingetragen ist – sind 7% IVA (Mehrwertsteuer) zu zahlen, gleich wie für die Wohnung. Handelt es sich aber um eine gebrauchte Wohnung, ist nicht die IVA, sondern die Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Grunderwerbssteuer) zu zahlen – diese liegt zwischen 2,5 und 7 %.
Erwerben Sie den Parkplatz hingegen extra, so sind 16% IVA an den Fiskus abzuführen.
Wie man irreführende Werbung vermeidet
Bevor Sie sich an einen Bauträger wenden, ist es notwendig zu wissen, welche Informationen und Dokumente Ihnen dieser zur Verfügung zu stellen hat. So kann man möglichen Missbrauch vermeiden.
Verlangen Sie zuerst eine Broschüre.
Wenn Sie das, was die Broschüre verspricht, interessiert, verlangen Sie die Dokumente, die belegen, dass diese Daten stimmen.
Broschüren oder ähnliche Dokumente, müssen den tatsächlichen Charakteristika, Zuständen und Nutzungsmöglichkeiten der Immobilien entsprechen. Folgende Daten sollten stets enthalten sein:
Bauabschnitt, in dem sich die Wohnung aktuell befindet.
Daten über die Lage der Wohnung.
Informationen über den Verkäufer: Firmenname oder Firmenbezeichnung, Anschrift und Daten bezüglich der Eintragung im Handelsregister (wenn es sich auf Seiten des Verkäufers um ein Unternehmensgeschäft handelt).
Allgemeine Beschreibung des Gebäudes und der Wohnung mit Angabe der Nutzfläche, der gemeinsamen Zonen und der Nebenleistungen sowie Informationen über die beim Bau verwendeten Materialien (Qualitätsbeschreibung).
Grundbuchsstand (Eintragung) der Immobilie oder des Projekts.
Gesamtpreis des Kaufobjektes und Zahlungsmodalität.
Sollte eine Hypotek auf das Kaufobjekt vorgesehen sein, dann die Daten dieser.
